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3/1實登<高價宅>~量價背離??一定期間均價單價增減暨各區最高單價成交個案公布

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3/1實登<高價宅>一定期間均價單價增減暨各區最高單價成交個案公布

查價基準~七都住家用途2樓以上央行定義高價宅排除地上權毛胚屋及特殊交易,均價已扣除車位價格~

媒體刊載

房產雷達／豪宅最新查價結果曝，估價師也慨嘆「貧窮限制.....

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本次3/1查價高價宅房價單價增減情形

臺南市估師公會理事林涵瑜估價師說明:

高價宅或是一般稱豪宅在各縣市都是小眾產品，豪宅客群對住宅需求已非必需品，通常帶有收藏品的概念。買賣雙方決定交易，房價榮衰只是決策的一環，更多稅賦、資產配置甚至傳承的考量。

從實價登錄資料看來，近月整體高價宅市場價漲，大致呈現北漲南跌，或許跟平均地權條例修法私法人購買住宅房屋許可制有關，高價宅買賣雙方一般是企業主，尤其雙北通常是企業總部或「大老闆」所在，以公司登記住宅也很常見，本次修法可能促使買方加快購買決定，甚至願意付出更高價金。

高價宅的房價起伏對一般民眾而言屬鄉民看熱鬧，層峰客戶的高端局對一般住宅影響不大，還是要謹慎購屋，該殺價照殺。

另歐亞不動產估價師聯合事務所謝宗廷估價師也提出:

豪宅社區因成交筆數較少，容易受特定社區成交帶動統計成果，因此蒐集期間拉長方可看出端倪，綜觀台北市高價住宅成交統計，111年11月至112年3月為止，整體仍呈現上漲趨勢，但若細究蒐集資訊，絕大部分行政區交易都集中於111年12月，即這波房市轉折的時間點，如華固名鑄、泰然璞真等，冠德信義，除有今年農曆新年較早，以致部分交易談判遞延外，應有部分豪宅投資資金嗅到房市已泛濃厚的觀望事態，移轉它用之故。

另檢視雙北蛋白區，高價住宅仍呈漲價趨勢，細檢視實價登錄案例，如林口區有恆達翡翠、福樺謙邸等高總價成交，但成交筆數少，故使漲幅較為醒目，但整體尚在合理範圍，推測金字塔頂級豪門置產轉為剛性需求，不追求投資，但亦較不顧慮房市之漲跌。

而針對<台中>地區3/1查價高價宅房價增減情形

不動產估價師、中華民國不動產聯盟總會監事會召集人黃昭閔說明:

台中重大建設及新興開發區陸續推進，在機能逐漸到位及完整的優勢下，也助長房價的推升，舉例台中東區，因有lalaport加持，帶動周邊看漲。

端看高價產品，多有區域性及品牌效果加持，不畏房市金融管制，仍備受高端資產人士青睞。

而外圍地區也受惠疫情資金行情，加上相對實惠的低單價因素，吸引大量買盤進場，需求大也間接推升房價，故去年總體表現房價走上揚格局。

有關高雄地區高價宅均價單價增減仍居增幅之末都,太宇不動產估價師事務所黃志遠估價師表示:

11月以後迄查價日3/1日,住家用途高價宅成交量縮,僅左營及苓雅鼓山區3區出現少數4000萬以上零星個案有成交,因此均價受成交分布區域影響,單價較高也造就了增幅幅度為5.62%,不過在房市下行期間,一定時間區間均價之統計本來就是反映市場上買賣雙方的移動方向,高雄高價宅區域”整體的成交金額合計”,最新統計與111年1~10月(成交有三民.鳥松.左營.前金.前鎮.苓雅.鼓山七區)相較,確實有相當顯著下修情形，綜整這波房市轉折的價格修正，其實是投資客拉價後撤出退散,題材效應(台積電.建商建築成本高漲)邊際效應影響已盡失,市場緩步往理性實質需求方向移動,賣方目前已經沒有超額利潤之操作空間。

資通會主委林利州估價師表示:

高價宅近期房屋市場購買大幅度”量縮”幾乎是共識無須進一步的論述,一般而言,房市反轉下行時,會慢慢形成”量縮價跌”的情形,而針對市場上近期多有討論高價宅或豪宅是否逆行反而有量價背離也就是量縮價增長的情形.

依據查價設定基準即(二樓以上住家用途排除特殊交易.地上權.毛胚屋不含車位均價)之情形下,就成交”單價”而言,七都有過半4都市增價的( 雙北及台中高雄),也就是重中之重的蛋黃區,不意外的”天龍國”高價宅房價天上飛,估價師也大嘆”貧窮限制了想像”.

本質上量價背離這個課題,若要深究,端看對於量價的”價”採取何種詮釋

若就”單價”而言:確實存在目前房市反轉情形下,高價宅然有”少數”非以出售或投資獲利購屋者並不考慮價格而是以自我需求.地段.稀缺性來考量.

惟若以”區域總價”非單一戶而言,量縮後即便成交單價高,但是區域總體成交金額仍然是呈現下修的,

舉例而言:

前期高價宅成交10戶均單價1億,區域總成交金額=10億

現今高價宅量縮成交2戶單價增加50%變成1.5億,區域總成交金額=3億

區域總價10億變成3億>>下修了70%幅度

均單價1億變成1.5億 >>增加了50%幅度

就目前房市市場或有以個案單價購價提升(因區位.稀缺性.產品別.甚或因議價能力低而致買貴....等因素)來談總體市況的情形,然除了根據查價之成果,判斷區域總成交金額,以及審酌稅收資訊,買賣移轉數量...等等數據,不可否認的,所呈現出來的房市總體是下行(量縮總體價跌)的狀況.